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优质服务+稳健业绩 首次给予增持评级www.131111.com

发布日期:2019-11-07 02:42   来源:未知   阅读:

  原标题:绿城服务(2869.HK):优质服务+稳健业绩 首次给予增持评级

  绿城物业服务集团有限公司(以下简称“绿城服务”)是中国业内领先的高端住宅物业服务供应商,经过20年的发展,公司业务已覆盖全国23个省,99个城市,服务了涵盖住宅、公建、商办等各种类型的物业,管理面积超过1亿平米。公司于2016年7月12日在香港联交所上市,代码2869 .HK,目前已经被纳入恒生小型指数,并且入选深港通指数,是深港通标的之一。

  绿城服务成立于1998年10月,是中国业内领先的高端住宅物业服务供应商,除物业管理服务外,还提供包括顾问咨询服务、园区增值服务等多元业务。公司最早依托于绿城中国,而目前已成长为较为独立的物业服务公司,服务客户范围广泛。经过将近20年的稳健发展,公司业务已覆盖全国23个省,99个城市,服务的物业类型涵盖住宅、公建、商办等各类项目。

  根据中国指数研究院进行的市场调研和评估,公司在2011-2016年连续获得中国物业服务百强企业第二名的奖项,并在中国十大高端住宅物业服务供应商中名列首位。

  公司于2014年9月推出的“智慧园区”项目,已成为业内公认的“智慧园区”方面的先驱,其配套移动应用“幸福绿城”于2015年底的注册用户已超过18万位,覆盖中国50个城市的13万户注册家庭。

  公司提供多元化的服务,主要分为物业管理服务、顾问咨询服务及园区服务三类业务,是中国高端住宅物业服务供应商的龙头企业。其中,物业管理服务为公司提供一系列物业服务,例如统称为“标准”物业服务的保安、保洁、园艺、物业维修及保养服务,并就提供该等服务向在管物业的住户或房地产开发商收取服务费。

  园区增值服务为公司通过多种渠道向管理范围内的业主及住户提供各类日常生活必需品和各种品质生活产品和服务,其中包括园区产品及服务、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务和文化教育服务。

  顾问咨询服务为公司向房地产开发商及地方物业服务公司提供咨询服务,利用品牌及专业优势满足其在房地产开发周期中各个主要阶段的不同需求,例如向开发商提供设计和开发阶段的项目规划、设计管理、建筑管理及营销管理咨询服务,及向已交付物业的物业管理公司及开发商提供管理咨询服务等。

  截至2017年6月底,公司总在管合同建筑面积达到117.5百万平米,覆盖中国23个省、直辖市及自治区的99个城市,签约959个合同。

  公司的在管面积稳定增长,从2013年的5473万平米增长至2016年的1亿平米,年复合增长率达到24.3%。公司储备的物业面积超过1.3亿平米,未来将陆续转变成在管面积,业绩增长有保障。公司的营业收入也从2013年的16.7亿元增长至2016年的37.2亿元,年复合增长率达到31.3%。

  公司于2016年7月在香港主板上市,上市后公司的股权架构稳定,其中创始股东合计持股比例达到67.8%,其中宋卫平先生、寿柏年先生和夏一波女士共计持股36.7%,董事会主席李海荣女士持股20.3%,公司高级管理层持股10.8%。另外,绿城中国持股比例为5%。

  公司的主要管理层具有丰富的行业经验,对物业管理服务有深刻的理解。主要管理层有李海荣女士,公司的主席兼执行董事,有近20年的行业经验,并担任中国物业管理协会副会长;杨掌法先生,公司的执行董事兼行政总裁,有超过15年的行业经验;吴志华先生,公司的执行董事兼运营总监,有超过15年的行业经验。

  1981年,我国第一家物业管理企业在深圳成立,标志着物业管理行业在中国内地的诞生。此后,在一系列政策与科技力量的推动下,我国的物业管理行业不断向现代化、专业化、精细化的方向发展演进。

  1994年,建设部颁发的《城市新建住宅小区管理办法》,将新建小区全面纳入物业管理;2000年,中国物业服务行业协会成立,有效推动了行业的规范化发展;2003年6月,国务院颁布了《物业管理条例》,为行业正式确立了法律框架;2007年正式实施的《物权法》进一步从国家法律层面规范了物业管理活动;近十年来,行业与科技的结合愈发显著,而消费者需求的升级也促使行业不断拓展更高品质的服务。

  2014年起,业内领先的企业,如彩生活、中海物业、绿城服务等陆续登陆资本市场并获投资者青睐。至2016年底,我国物业管理总面积已达185亿平方米,规模不断扩大,业务日臻完善。

  物业管理公司签订的物业管理合同有两类来源,分别是新建小区和已建成小区,其获取流程分别如下:

  对于新建小区:依据2003年颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,开发商应在将物业交付业主前,聘请物业公司进行初步的物业管理服务。为此,开发商应成立包括五名或以上单数的成员的投标评估委员会,其中最少三分之二成员为物业管理专家且非投标发展商的代表。物业管理专家应从当地房地产行政部门编制的专家名单中随机选取。

  如果投标者少于三家,或物业规模较小,开发商在物业所在地区的人民政府房地产主管部门获批后,可直接通过合约聘用物业管理企业。对于新建小区而言,尽管业委会或业主并非合同的订约方,但根据法律,有关合同仍对未来业主具有法律约束力。

  对于已建成小区:根据《物权法》,业主有权替换由发展商聘用的物业管理公司或其他托管人。具体流程如下:1.业主大会在招投标前,选择招标或邀请投标方式之一,并确定物业服务价格水平等事项;2.业主委员会到项目所在地的国土资源和房管局备案;3.评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听、询问有关该物业管理的方案制定、询问有关竞标企业的情况等;4.由业主委员会直接确定中标人或由评审委员会推荐候选人名单后,由业主大会投票确定中标者,如果拥有楼宇总建筑面积过半数业权的业主及业主总数中过半数业主投下赞成票,即可聘用或解雇物业管理企业;5.公示并确定中标企业后,业主委员会与其签订物业服务合同。当合同签订后,与原物业服务公司的合同自动终止。若小区并未成立业主委员会,则可通过与开发商进行协商,或诉讼的方式,终止与物业管理公司的合同关系。

  包干制与酬金制是物业管理行业两类主要的收益模式。包干制,是指物业管理企业收取固定物业服务费用,而盈余或者亏损均由物业管理企业享受或承担的制度。包干制由于收取业主的是固定费用,因而更能督促企业节约成本,在我国物业管理行业占主流;在酬金制下,物业管理企业按物业服务协议约定的比例或数额从物业服务费用总额中收取费用,其余物业服务费用的结余或者不足均由业主享有或承担。酬金制不会混淆物业管理开支与企业酬金,透明度更强,但企业的收入弹性更小。

  在包干制下,所有物业服务费将被计为收入,所有物业管理开支将计入企业成本;在酬金制下,只有固定金额或百分比的企业酬金会被计为收入,物业管理开支被存入单独账户作为营运资金,并不计入企业成本。包干制与酬金制收取、支出物业费的流程差异由下图所示,其主要区别在于:酬金制中,物业管理公司将为业主设立一单独银行账户,用以管理用于运营的资金,仅将服务费转入公司账户;而包干制中公司有权将物业费全额转入公司账户,再支取费用。

  截至2016年底,绿城服务、中海物业、彩生活以及中奥到家这4家已上市物业管理公司的管理面积分别为105.2、93.5、395.1和6.0百万平米。按包干制计算收入占总物业管理收入的占比分别达到97.6%、91.6%、82.2%和99.8%。

  中国物业管理行业的发展空间来自三个方面,一是中国房地产行业高速发展,存量和增量物业的面积巨大;二是物业管理行业的集中度提升,龙头公司的管理面积扩张优势明显;三是物业管理公司可以在物业管理的基础上开展多元增值业务,贡献超额利润。

  中国房地产行业高速发展: 截至2016年,中国的城镇化率已经达到57.35%,从2004年的41.8%,以每年1个百分点左右的速度上升。从发达国家的发展历史来看,城镇化进程最终可以达到80%的城镇化率,未来中国的城镇化还有很大的空间。城镇化使更多的人进城,住进现代的小区、物业,对物业管理服务有更多的需求。截至2016年,全国商品房销售面积高达15.7亿平米,竣工的商品房面积为10.6亿平米,存量和增量物业管理面积巨大。

  从2006年到2016年,全国总物业在管面积由98亿平方米,上升到185亿平方米,复合增长率达6.6%。每年稳定增加的商品房竣工面积为物业管理面积的增长提供了有力的保障。稳定的存量市场与逐步提升的增量市场,让物业管理行业未来仍具备广阔的发展空间。

  行业集中度提升: 近年来物业管理行业已显露出整合趋势,集中度有显著提升。2013年,百强企业的市场占有率仅为16.3%,其中十强企业为4.9%,而2016年百强企业占有率迅速提升至29.4%,十强企业为10.2%。同期,百强企业管理面积的均值也从1511万平方米提升至2725万平方米,远超全国总在管面积的增速。

  同时,业内的领先企业已在通过收购,扩大业务版图,快速提升目标城市的市场份额。2016年,百强企业收购物业服务企业共91家,收购总管理面积达2.34亿平方米,占百强企业在管面积增量的22%。以下为部分业内龙头企业近年来的兼并收购情况:

  行业内的并购活动加剧了小规模企业与大规模企业之间的差距。2015年,业内前十企业的平均在管面积为其余百强企业均值的6倍,而2016年,这一差距扩大至八倍。前十企业的增速为74.8%,其余企业则为37.8%。由于物业管理费用水平较为固定,管理面积上的差距即决定着收入水平的差距。近年来,规模效应逐渐显著,领先企业的优势得以巩固,行业呈现出强者恒强的发展态势。

  多元增值业务贡献超额利润: 伴随着物业管理主营业务的稳步增长,业内公司同时开始积极探索以业主为核心的多种服务领域,如顾问咨询、社区服务、工程服务等。这些依托企业客户资源与业务资源发展起来的服务已成为企业收入的重要增长点。2016年,在百强企业的收入构成中,多种经营收入均值同比增长20%,贡献净利润均值同比增长47.6%;基础物业服务收入均值同比增长15.3%,贡献净利润均值同比增长3.1%。多种经营业务的增长速度显著高于基础物业服务的增速。

  占多种经营业务中比重最大的,为社区服务板块,是物业管理公司面向业主的园区增值服务,能够为业主生活的方方面面提供便捷与舒适。如社区房屋经纪,即业主将暂时空置的房屋交由物业公司保管并出租;社区金融,即在社区内设置站点方便业主进行家庭理财;此外,还有如电商、家政、教育、养老等服务。由于物业公司掌握着第一手的业主信息,对其需求有一定了解,且业主对为其服务的物业公司有一定信任感,物业公司在这类社区增值业务的发展上具有较强优势。

  随着互联网科技在物业管理行业的渗透逐渐深入,部分领先企业已自主研制APP,构建连接业主与各类服务的O2O平台,在完善基础物业管理服务、扩大增值服务规模上起到重要作用。如彩生活APP彩之云于2016年注册用户数已达302万,其中活跃用户173万;绿城服务的APP幸福绿城的注册用户数于2015年底达到18万,用户平均贡献收入130元。

  目前,从全球范围来看,并无单纯从事物业管理业务的大型公司,主要有以提供综合房地产服务的“五大行”,分别为第一太平戴维斯(Savills)、世邦魏理仕(CBG)、仲量联行(JLL)、高力国际(CIGI)、戴德梁行,其中前4个都是上市公司。

  通过对比发现,这些国际大行的物业管理服务只占其整体业务的三分之一,并且管理的物业以办公、商业为主,并且主要以“酬金制”作为主要的确认收入方式。他们会提供更多的其他房地产增值服务。

  公司有四大核心竞争力:1)起步早,品牌规模有优势;2)定位高,服务溢价有空间;3)储备足,业绩增速有保障;4)效率高,成本管控有力度。这四大核心竞争力确保公司在物业管理行业处于龙头地位,管理面积和储备面积逐年提升,业绩稳健增长。

  作为中国物业管理服务行业的先驱者之一,绿城服务于1998年在浙江省杭州市成立,经过十七年的持续发展,公司的物业管理服务已经具有行业领先规模。公司的发展也见证了中国物业管理行业从无到有的过程。

  享有先发优势,公司的管理面积处于行业领先水平,于2016年12月31日,公司的总在管合同建筑面积达105.2百万平方米的物业,远高于百强企业的平均水平。公司的物业管理收入稳步增长,2016年底已达到26.2亿元,为百强企业平均物业管理收入的五倍以上。

  从城市布局来看,公司完成了全国主要城市的布局,覆盖全国23个省、直辖市及自治区的99个城市,尤其以经济发达的长三角为主,杭州加其他长三角城市累计占比达到72%。这些区域经济发展水平较高,对服务质量的要求更高,更愿意为优质服务付费,有利于公司物业管理费的提升。

  公司脱胎于绿城房地产,但公司的业务拓展能力出众,目前在管面积中,绿城中国的物业占比不超过15%,其余85%都是来自独立的第三方开发商。储备合同中绿城中国的物业占比不超过10%,其余90%来自于独立第三方开发商。公司不仅在新建物业上加大储备,目前也加大了获取二手物业的力度。

  绿城服务不仅在住宅物业管理领域发展迅猛,公司也将业务拓展至非住宅物业,如工业园区、体育场馆、政府物业等。截至2016年底,公司非住宅物业的在管面积占总面积的比例为24.8%,比上年提升8个百分点;非住宅物业贡献的的物业管理收入占总收入的比例为27.7%。

  自成立以来,公司极力打造“绿城服务”的品牌,不断提升物业管理的服务水平。根据中国指数研究院的数据,自2012年以来,公司连续三年就经营规模而言位列中国物业服务百强企业服务的第二位,就综合实力而言位列中国物业服务百强企业的第二位;公司还在2015年位列中国物业服务百强企业最具潜力第三名。2017年9月,国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家机构权威发布,绿城服务的品牌价值已达人民币49.8亿元。

  根据中国指数研究院,中国物业服务百强企业管理的高端住宅物业总数于2014年约达4,200个,自2012年起复合年增长率为33.0%;而中国物业服务百强企业管理的高端住宅物业总建筑面积于2014年增至约665百万平方米,自2012年起复合年增长率为34.8%。此市场趋势为公司扩展高端物业服务组合带来好的机遇。高端住宅物业的业主及住户一般要求优质服务,并且一般有较强的消费能力,这为公司的物业服务费提供了增长空间。

  根据中国指数研究院,于2014年,绿城服务是就总在管合同建筑面积及在管高端住宅物业数目而言排名第一的高端住宅物业管理服务供应商。此外,于2014年,获评四星及以上级别的住宅物业占公司所有在管住宅物业的56.5%,显著高于百强企业的平均水平(37.5%)。

  公司的高品质物业管理服务使之可以收取更高的物业管理费。公司的平均物业服务费从2013年的2.69元/月/平方米逐年上涨,至2016年达到3.08元/月/平方米。在2014年及2015年,公司住宅物业的平均物业服务费分别约为每平方米每月人民币2.63元和每平方米每月人民币2.73元;相比之下,根据中国指数研究院,在2014年及截至2015年6月30日止六个月,进行调研的城市住宅物业的平均物业服务费,分别为每平方米每月人民币2.06元和每平方米每月人民币2.07元。

  公司的服务品质受到业主广泛的认可,客户满意度很高。根据2015年中国指数研究院发布的物业管理行业研究报告,绿城服务位列客户满意度领先企业的首位,充分展现了业主对公司的信任,及公司在行业内的良好口碑。

  客户的认可带动了物业费收缴率的提升,公司的物业费收缴率2013年为95.6%,2016年已达97.4%。公司收款能力不断提高,对当年甚至往年的物业费收回比率都有所提升。

  项目中标率:2013到2015年,公司的项目中标率分别为83.1%、76.8%和85.4%。其中由独立房地产开发商开发的项目的中标率分别为82.7%、76%和85.0%;而其中住宅项目的中标率在三年中分别达到了97.7%、100.0%和100.0%。

  项目续约率:绿城服务拥有较高的客户保持率。公司一般在现有物业服务合同到期前两个月提出续约,并与客户审阅条款后重续合同。2013到2015年,公司的续约率(即某年续约的物业服务合同数目,除以当年到期的物业服务合同的数目)分别为95.6%、98.9%和96.9%。

  公司能够收取较高的物业管理费,主要由于公司提供了高标准的服务。公司已就物业管理服务实施近400项服务标准,并录制了多套指导短片,以示范相关服务的标准和程序,例如《室外公共区域保洁内容及要求》及《秩序维护服务巡逻岗位培训演示片》等;此外,公司还编制了书面工作守则,对服务流程做出细致入微的规范指引,其中包括《“二十触点”服务标准工作手册》、《“十必查”督导标准工作手册》、《设备房管理标准工作手册》等。

  此外,在制定详细标准的基础上,公司采用了双重评估系统以不断改进升级服务标准。1.内部监督:公司的总部、地区公司、在管园区的督导委员会会定期视察;2.外部反馈:业主代表发表反馈意见;或拨打全国免费电话热线;住户可以通过“神秘顾客”计划,以匿名方式评估物业管理服务等。

  品质服务的背后是公司稳定并富有经验的管理团队。李海荣女士拥有超过17年的物业管理服务行业经验,并担任中国物业管理协会副会长、浙江房地产业协会副会长等职务,其宝贵的经验有利于管理层的决策;公司的高级管理层成员大多数在公司服务超过十年,经理级别的雇员在公司服务平均超过五年。

  公司注重员工的培养,为其提供系统化培训,通过青柠计划、青干班、高级管理层培训,分别提供对新员工、骨干人才、及高级管理层的富有针对性的培训;公司与浙江工商大学联合开设了MBA总裁班,以进一步提升总经理储备人才的能力水平;公司还创办了全资拥有的职业培训学院杭州市绿城职业培训学校,已获地方政府批准提供物业管理服务的职业培训。此外,公司还定期为雇员举办如团体晚宴、文体活动等,并推动业绩奖励计划及股份奖励计划,使得员工在工作中更为积极而有热情。优秀的员工培养制度使公司的服务品质得到保证,并提升了服务品质的可持续性。

  自1998年在杭州成立以来,公司一直不断扩大着业务版图,在管面积加速提升。2016年,公司物业服务管理面积达到1.05亿平方米,遥遥领先于其他百强企业。同时,充足的储备面积为未来的业绩提供了坚实基础。2017年上半年,公司的储备面积达1.35亿平方米,同比增长35.9%,2015-2017年上半年间的增速已超过在管面积的增速。

  公司获取项目的能力出色。绿城中国作为公司的战略合作伙伴,为物业管理业务的发展奠定了基础。但公司同时已经非常市场化,持续从外部获得业务合同,其途径主要有以下三个:1.与联营公司形成绑定,如新湖绿城、安徽盐业等,一旦有新项目都会交给公司负责;2.与央企形成战略协议,新项目的物业管理服务会交给公司负责;3.其他有长期合作关系的公司。目前,来自外部(非绿城地产开发的项目)的管理面积已占到公司在管面积的85%以上,储备面积占到总储备面积超过90%。

  除了获得内生增长外,公司积极通过收购第三方物业服务公司获取新的项目,一般是通过以下方式:1)通过一宗交易收购目标实体的控股股权;2)收购目标实体额外的股权,借以成为控股权益持有人(如分阶段取得控制权)。2013年起截至目前,公司完成收购的情况如下:

  2017年9月17日,公司发布公告,更改了上市所获得的14.09亿元款项。更改后,公司将会投入25%,即3.68亿港元的资金用于运营资金,特别是用于偿还收购目标公司债务及目标公司收购后的发展,此款项在原基础上增加了15%。

  公司在扩大规模的同时,始终注重成本的控制和运营效率的提升。目前,公司控制成本主要通过1)标准化流程、2)外包劳动密集型服务,和3)引入先进技术的方式。通过公司卓有成效的努力,物业管理服务的毛利率得到了提升。

  标准化流程: 公司在服务标准化上的努力可由获得的多个奖项证明。例如,于2007年,公司是获得中国城市论坛的“中国城市管理进步奖”的唯一非政府实体,表彰了公司在发展园区服务系统的努力。绿城服务制定了详细的物业管理条例,并为员工提供系统化的培训,协助员工了解及遵守服务标准及程序。标准化运营有助于确保在各个市场提供统一的优质的服务,提升了员工的服务效率,并方便公司更为有效地在新市场推广业务。

  外包劳动密集型服务: 公司将劳动密集的服务工作和专业技术服务工作外包给分包商,主要包括保安、保洁、园艺、维修及保养服务,以减少人力成本;公司依旧自行进行统筹和规划方面的工作。公司的保安人员数目由2014年底的23,767人减少到2015年底的15,016人。2015年底,公司有10,380名保安外包给了独立第三方公司,占总保安服务人数的71.9%;各工种共计22,332个职位外包给了独立第三方。

  由2013-2015年,公司的分包成本分别为1.87、3.49及8.01亿元,分别占总销售成本的13.1%、18.9%和33.6%;员工成本分别为9.75、11.81、11.51亿元,分别占总销售成本的比例为68.2%、64.1%、www.131111.com,48.2%。合并来看,分包成本及员工成本在总销售成本的比例有所下降,分包安排对于成本结构产生了正面影响。而在分包商的选择上,公司采用严格的标准;并遵循严格的质量管理,以一年为期限订立合同,定时对分包商做出考察,因而分包商的服务质量和运营效率可以得到较好保证。

  引入先进科技: 智慧绿城平台:公司通过智慧绿城平台的科技应用,其中包括“智慧物管服务”平台和“智慧硬件管理”平台,有效提升了设备端和服务端的运营效率,起到了降低人力成本的作用。其中,“智慧物管服务”平台为工程巡查人员配备了移动手提装置,在维修时,只需扫描设备或设施上的二维码,即可在装置上自动获得操作流程,并可于平台上及时更新维护状态。此举显著提升了人员的维修效率;“智慧硬件管理”平台则是利用互联网连接在管物业的物管服务设施、设备及装置,方便人员进行远程控制,如“智慧快件收发系统”,取代了原本耗时且需要大量人力才能完成的登记、管存及包裹保管工作,从而减少经营成本。此外,还有监控摄像系统、智能停车场保安系统、智能包裹签收及派送、智能访客及车辆门禁控制系统等。

  绿城服务在物业管理这一基础业务之外,还有两大业务,分别为园区增值服务和顾问咨询服务,这两大业务在物业管理业务的基础上,协调共生发展,为公司带来超额收益。三大业务的协同:一、基础物业管理服务为园区增值服务直接提供了客户基础,而公司通过园区增值服务向业主及住户提供具有较高品质的产品与服务,又能够提升其满意度与忠诚度,从而对公司收取具较高溢价的物业服务费产生良性影响;二、园区增值服务中的“幸福绿城”移动应用通过绿城联盟计划,促进了顾问咨询服务业绩的上升;三、公司通过提供咨询服务,进一步扩大品牌的影响力,有利于公司基础业务的扩张。我们认为,公司三大业务的协同效应帮助公司在行业内形成了良性循环,将持续巩固公司的核心竞争力。

  公司于2007年开始进行研究项目,是提出“智慧园区”概念的先导者之一,并于同年开创“园区生活服务体系”的理念,主要运用互联网及数码科技为住户提供更便利、高效及符合成本效益的服务。公司于2014年9月在所管理的部分住宅园区推出“智慧园区”项目。2015年,公司成为住房和城乡建设部指定进入国家“智慧城市”专项试点计划的19家公司中同行业中唯一一家入选的单位。

  于2014年9月,公司在试点园区中开始推行“幸福绿城”移动应用,作为一个在线入口,通向绿城服务的若干园区产品及服务,如精选食品、免税商品等。平台所提供商品及服务均具有较高品质,因而能通过溢价赚取利润。

  通过“幸福绿城”平台,公司得以增加与业主之间的互动,并加快服务的反应时间,改善运营效率。通过“幸福绿城”和整个“智慧园区”服务体系,公司打造了一个融园区服务、社交、电商为一体的平台,最终形成业主、住户及物业管理服务供应商有效互动的服务生态圈。

  2015年12月31日,“幸福绿城”平台在50个城市中的405个在管住宅园区,覆盖了137,206个注册家庭,覆盖比率达95.3%。移动应用注册用户数目,由2014年9月30日的1,091名增加至2015年12月31日的180,422名;活跃用户比率由46.6%上升到68.0%。2014-2015年,用户的平均贡献收入由68.51元上升至130.21元。

  园区增值服务主要细分的业务包括:园区产品服务、物业资产管理服务以及文化教育服务。

  公司向业主提供购物协助:业主和住户可以通过拨打公司的服务热线或“幸福绿城”移动应用,向公司提交订单。供选择的商品包括提供零食、保健品、时令蔬果的“绿城精选”,“免税商店”,以及线下服务,如瓶装水配送、干洗及洗衣服务等。

  公司不断丰富产品和服务的种类,并逐步从简单地提供大量低值产品转向提供更为多元的、专属定制产品。其产品重点更追求质量,这也符合中、高端住户的实际需求。目前,公司已有3000多种不同规格的商品。

  以公司重点推出的产品之一,大米为例。经过接近一年的对大米的研究,从种植到质量控制再到物流,公司终于在著名的大米生产地区东北,找到了高质量、营养度高、来源可靠的大米供应。通过不断的对客户的教育,并邀请业主参加研究考察,2017年3月起,公司的大米销量强劲。针对这一业主的普遍需求,公司将继续扩大产品的种类和不同包装。

  物业资产管理服务是公司另一重点发展的业务,目前已占到园区增值服务收入的55.4%。公司提供的物业资产管理服务主要包括:

  1)房屋返租服务。绿城服务协助空置房屋的业主物色租户,并就此收取佣金。 公司已与公寓租赁网站立了合营企业“绿城优客”,持有其中40%的股本权益。公司利用UoKo在物业租赁方面的经验,租赁空置单位,为业主将空置单位的商业价值最大化,并为公司创造额外收入来源。2017年4月,迈点研究院(MTA)发布“分散式长租公寓品牌指数”统计,优客逸家获第一名。此外,2016年起公司还开展了“优屋美宿”业务,直接出租业主的空置物业。2017年7月,“优屋美宿”新开杭州积家小区店,提供AB两种房型,拎包入住。

  2)房屋置换服务。公司向房地产开发商针对其特定城市的新开发项目,及在管园区的未售单位,提供销售代理服务。公司利用在物业运营中与住户之间的良好关系,并通过物业代理经纪办事处的宣传,寻找潜在物业买方,并协助开发商与买方订立买卖合同,由此收取固定百分比的佣金。

  3)二手房地产交易的经纪服务。公司通过全国各地超100家的物业代理及经纪办事处提供二手房销售或租赁服务。销售成功后,公司收取一定百分比的佣金;租赁交易成功后,公司分别向业主收取100%的月租、向租户收取50%的月租作为佣金。

  绿城服务的物业资产管理服务业务在“绿城置换”的品牌下运营。其分店扩张速度很快,2016年底的46家店,到2017上半年已增长至100余家,并分散在全国范围内,这也有助于其对于宏观政策风险的分散。公司预期分店数量将进一步扩大。

  绿城服务通过与教育服务供应商合作,为不同年龄的业主和住户提供各类文化教育服务。其中包括为青少年儿童提供的早教、幼教、玩具体验、课后学习项目等服务,并会为长者提供兴趣班等服务。其中早教业务占重要地位。

  多年来通过对业主的服务和互动,公司深深感受到业主对小孩优质教育的强烈需求,特别是“避免输在起跑线上”的学前教育。公司对此刚需进行科学和慎重的研究,部署了早教服务,解决业主的焦虑,提升其居住的生活质量,进而提高他们对公司的信心和依赖,超越纯粹商业关系。这也是绿城服务要成为“幸福生活服务商”的重点之一。目前,公司已建立了自己的“绿城育华教育研究院”,获得了包括浙江大学,华东师范大学,杭州师范大学,浙江外国语学院等多位知名教授参与。2017年5月11日,绿城育华教育科技有限公司还与普华永道思略特达成了战略合作,将制定高阶战略及高教业务发展规划。

  早教服务由“奇妙园”早教托班和“第二课堂”课后辅导两种业务模式组成。“奇妙园”是针对学前幼儿的教育服务,于2016年下半年开始举办,至2017年8月,公司已经于浙江省内开设了8家奇妙园,发展十分迅速。“奇妙园”的开设主要通过两种方式:1)在成熟小区,利用物业管理用房建立教室 2)公司在地产商开发配备了空间后负责运营。公司预期将在2017年底通过自营和合作建立和运营30家奇妙园,而未来3年目标为100家。

  以新开设的春和钱塘教育中心为例。除四间教室之外,教育中心的一楼还特别设有绿野仙踪游乐区、家长等候区、亲子阅读区等大面积公共区域,将开设18-36个月宝宝课、7-36个月亲子课、3-18周岁第二课堂等多类课程。“第二课堂”,主要经营专业化的课后学科辅导,才艺培养和暑期游学夏令营等。公司采取与第三方合作的方式,赚取其中佣金。公司在管园区已经经营多年“4点半学校”,课程品类丰富。

  公司向房地产开发商及地方物业服务公司提供咨询服务,利用品牌及专业优势满足其在房地产开发周期中各个主要阶段的不同需求。顾问咨询服务包括在建物业服务(示范单位管理服务及建筑工地保安服务),及管理咨询服务(包括在项目设计及开发阶段提供的物业开发咨询服务,以及在物业交付后提供的各种物业管理咨询服务)。公司的顾问咨询服务帮助其在前期阶段接触物业发展项目,与房地产开发商建立业务关系,令其更容易地获取新项目委聘。

  顾问咨询服务在2013年到2016年间的服务收入分别达到了330.3、439.4、550.8及618.0百万元,增速在逐渐放缓,在总收入中占比呈下降趋势,主要由于业务正经历转型,公司项目数减少有关。但与此同时,业务的毛利率较为稳定,2015年起还有小幅提升,为公司加强控制,有意退出一些回报较低的项目的结果。

  示范单位管理服务:房地产开发商在营销其物业开发项目时,一般会设立示范单位,以向潜在卖方展示其物业。由于人流量高,开发商通常需要专业的现场团队,负责提供保洁、保安及保养服务。公司安排员工前往示范单位及为房地产开发商提供管理服务以满足这些需求,并收取定额服务费作为回报。

  建筑工地保安服务:公司为物业开发项目的建筑工地提供保安服务,派遣保安人员前往建筑工地,已进行守卫工作及维持工地安全,收取的定额费用由房地产开发商于合同期内分期付款。自2015年7月起,公司开始向分包商外包大量保安职能,因此已逐渐终止提供建筑工地保安服务。

  物业开发咨询服务主要包括:1)项目规划咨询服务,公司向房地产开发商就开发项目的整体规划和市场定位提供意见;2)设计管理咨询服务:公司为开发商优化其所委聘的第三方设计代理的设计方案;3)建筑管理咨询服务:公司在建筑施工期间采取质量控制措施以确保建筑物的耐用度,及选择适当材料以平衡成本效益与质量;4)营销管理咨询服务:公司通过分析开发项目的特点、目标客户背景和当地市场的竞争格局,向开发商提供营销战略和具体营销计划的建议;以及5)物业管理咨询服务:公司此项服务的客户主要是未能于交付物业后提供优质物业管理服务的地方物业服务公司及开发商。这类物业公司一般为中小型,并非公司的竞争对手。公司通过向此类客户提供物业管理咨询服务、以帮助其提升其服务质量而收取定额咨询费。此项服务在释放公司价值的同时,也扩大了其所服务的客户资源,也有利于公司推广园区增值服务。

  公司推出了“绿城联盟”计划,以响应目前物业管理咨询服务的客户的对优化服务的不断增加的需求。目前,仅公司在管园区的住户能够使用“幸福绿城”移动应用以购买园区产品及服务。而“绿城联盟”计划则可以增加客户园区的住户,使他们也成为“幸福绿城”移动应用的受益群体。公司通过增加对现有客户收取的管理和咨询费用,以及提升园区产品服务的客户基础,而能够获得咨询服务、增值服务两项业务上的收入增长。公司已布局了“绿城智慧园区建设”成果等一系列的新服务组合,预期转型的成果将会在2017年下半年得以呈现。

  随着地价急速攀升,越来越多地块为大型开发商所开发,而其大多也具备咨询服务的能力,因而公司以往的业务模式受到了较大影响,收入增速放缓。面对行业转变,公司积极扩大客户基础,拓展非地产行业的客户,如汽车4S店和其他服务行业来稳定收入。2017年中报期后,公司不断获得新的合同,如奔驰、克莱斯勒等汽车4S店服务和一些地方政府的服务合同,体现了公司灵活的战略能力和强大的执行力。此项业务的收入将在一段时间后反映于公司收益中。从服务房产项目,到汽车4S领域,公司始终着力于聚焦生活场景,打造在客户心目中“幸福生活服务商”的形象。

  绿城服务经营状况良好,营业收入保持稳定增长。公司保持稳健的财务政策,现金流充裕,加上IPO募集的现金,公司处于净现金状态。

  公司的营业收入从2012年的12.54亿元增加至2016年的37.22亿元,年复合增长率达到31.3%。截至2016年,公司的三项业务物业管理、顾问咨询以及园区增值的营业收入分别为26.1、6.2和4.8亿元,分别占比70.4%、16.6%和13.0%。

  2013-2016年公司的整体毛利率分别为14.5%、16.5%、18.2%和19.2%,提升明显,一方面由于公司在传统物业管理业务上不断提升经营效率,毛利率改善,另一方面由于毛利率较高的顾问咨询和园区增值服务的营收占比提升。分业务来看,截至2016年,物业管理、顾问咨询和园区增值服务的毛利率分别为10.9%、35.5%和43.5%。

  公司在费用控制方面表现出色,销售费用占营业收入比例极低。管理费用占营业收入7-8%,在合理范围之内。公司2013-2016年的净利率分别为4.8%、6.8%、6.8%和7.7%,保持稳中向上趋势。

  公司的ROA保持稳定水平,2013-2016年分别为8.3%、11.4%、12%和8.6%。公司的ROE在上市前保持较高水平,上市后股本增加,持有大量现金,降低了ROE水平,2016年的ROE为16.6%,仍然处于较高水平。

  公司有丰厚的派息政策,承诺会把税后利润不少于25%用于分红派息。公司上市以来首年每股派息为0.04港元,相当于税后利润的35%。

  根据公司当前的在管面积和储备面积,我们预计公司未来三年2017-2019年每年可新增3000万平米的在管面积,总在管面积的增速分别达到28.5%、22.2%和18.2%,由此带来的营业收入将分别达到34.45、42.51和50.73亿元,分别同比增长31.5%、23.5%和19.3%。2017-2019年公司总的营业收入为50.92、67.41和86.84亿元,分别同比增长36.8、32.4%和28.8%。

  公司的利润率将保持稳中有升的趋势,2017-2019年的毛利率将分别为19.2%、20%和21%。净利率将分别达到7.7%、8.0%和8.6%。我们预计公司2017-2019年的净利润将分别为3.94、5.41和7.43亿元,分别同比增长38.1%、37.1%和37.4%。

  DCF估值法:由于公司的物业管理业务可贡献稳定的现金流,我们可以采用DCF估值法来对公司进行估值。主要的参数包括:WACC 10%

  通过DCF估值,我们计算公司的每股价值为5.36元,相当于6.23港元。

  相对估值法:目前港股主要上市的物业管理除了绿城服务,还有中海物业及彩生活。目前三家公司股价对应2017年预计PE分别为30X、20X和16X,平均为22X,绿城服务的估值处于行业最高。根据我们的盈利预测,绿城服务目前股价对应2018年的预计PE为22X,鉴于绿城服务的行业龙头地位,以及可见较高的业绩增速,我们觉得给予公司2018年预计25-30XPE属于合理估值。

  另外,绿城服务自2017年3月8日以来成为深港通标的,目前,通过港股通渠道持有公司的股份数量达到2.14亿股,达到总发行股份的7.71%,达到流通股比例为35%,处于相对较高水平。我们认为内地资金对绿城服务的追捧,有利于提升公司的整体估值。

  我们首次评级覆盖绿城服务,通过绝对估值法和相对估值法,我们给予公司6.23港元的目标价,相当于2017/2018年的38/28倍PE。目前公司股价为5.01港元,有24%的上升空间,给予增持评级,建议投资者积极关注。

  公司的发展面临以下风险:1)业务扩张和收购不及预期;2)物业管理费收缴率降低;3)物业管理费提价受阻。返回搜狐,查看更多www.24481.com今期家婆玄机彩图今晚贫困发生率%,